运营的2种算法:到底是地贵,还是钱贵?

目前行业以“高周转”为美,只要说到“低周转”就抬不起头来。但凡事皆辩证。

年末,就有三个城市公司总坐到一块,话题裂痕越来越大:

第一个城市总,年初低谷拿地,以快周转的模式,控总价求流速,1.5万就完成了清盘,项目肯定获得表扬。

他发愁的是:明年没地了,再在周边拿地,成本高达2万。

第二个城市总,在一个省会城市的新区,7000元拿地。也是控总价求流速,虽然新区基础设施建成度80%,但偏偏当地顾客不看好。迫不得已8000卖房,亏成无底洞,还没有流速。

他发愁的是:是按高周转的要点做的,但就是快不起来,能不能换一座城市?

第三个城市总,拿来地级市一块地,因为地价颇高,不得已做了本地唯一的改善产品。想不到储客火爆,压着没开盘,顺手把周边两块地也收了。

他没有愁的:集团典型案例,即实现了溢价,还储备了粮仓,被董事长敬了3杯茅台。

运营的2种算法:到底是地贵,还是钱贵?

以前公司开年会,城市总裁们还可以交流经验,今年的年会,同级城市之间的经验都无法照搬:

说明,大势已变。

反正地产商们,还是逃不出那个魔咒:

1手上有地时,担心房子卖不掉;

2手上房子卖掉了,担心买不到地。

这是高周转战略导致的,每年确定的规模增长额,让开发商种瓜得瓜,目前的地产大势是:

开发商们都求得了规模,而其他地方和买房人,多数求到了利润。

运营的2种算法:到底是地贵,还是钱贵?

#地贵还是钱贵#

最近写的文章,都关于“算法”。这是一个有趣的东西,算法来自于对边界的定义,当边界选择不一样,算法就不同,不同算法的人,在不同的世界

高周转的算法,本来是建立在各个项目公司,懒惰、窝工、混乱的前提下,做工程的朋友都赞美中海:只用120天的脚手架,中海不会拖到150天,少了30天租金,成本自然低。以此类推,拿地60天就卖房,你拖到90天,多了30天资金利息,当然罪过很大。

提高资金利用效率,这是高周转存在的合理性。但是,今天的高周转模式,因为被理解得不透彻,触发了另外一个边界:

到底是地贵,还是钱贵?

钱肯定是贵的,当开发商要求规模,对资金需求大,所以钱贵了,资金利息要么8%,要么20%。每天消耗一台奥迪A8,是很多城市总的恐惧。

所以1.5万能卖,再将面积控制在100㎡内,然后一年清盘。第二年才知道,卖出去的房子,买不到土地了:

1土地成本上涨了,晚一年卖,会有更高利润。

2在2线以上城市,你想高价买地,都未必能买得到。连当地开发的入场券都没有啦。

运营的2种算法:到底是地贵,还是钱贵?

所以,咱们做地产,要理解基本国情:

多数城市,土地比钱贵!

1从土地成本来看:每年的土地出让指导价,都会上涨,如果土地指导价不涨,那么成交价会涨;

2从发行量来看:M2每年暴涨,但是土地指标不会,控制得很死。这就是物以稀为贵了。

3从持有者来看:有地没钱的人,基本不存在了;有钱的人,那就多了。也就是,地就是钱,但钱未必是地。

但是,大多数公司的运营者,也就是算大账的人,所用的公式,还是基于那个前提:

钱比土地贵!

这是对基本国情的误读,同学们,这几年下来,开发的边界已经变了。所以“算法”要变咯!

版权声明:第7分类目录 发表于 2022年4月27日 下午6:18。
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